Dans Droit immobilier

Le régime des baux commerciaux vise à protéger les intérêts des locataires. « C’est un carcan ! » maugréent nombre de bailleurs depuis le fameux décret du 30 septembre 1953. Ne tranchons pas ici ce débat, mais signalons que le droit particulier des baux commerciaux est complexe, piégeur, notamment quand arrive une échéance capitale : le renouvellement du bail.

Le saviez-vous ?

Quand le bail commercial vient à son terme (au bout de neuf ans en général), il ne se reconduit pas par tacite reconduction, comme le ferait le bail d’une maison ou d’un appartement. Pour que votre bail commercial soit renouvelé, il faut le dénoncer, le négocier et le signer. Trois étapes au cours desquelles le cabinet HD AVOCATS pourra vous éclairer, vous accompagner et vous défendre.

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« Dénoncer »

« Dénoncer » consiste à manifester officiellement à l’autre partie sa volonté soit d’arrêter le bail commercial, soit de le renouveler.

– Le bailleur peut dénoncer le bail, au moyen d’un congé avec ou sans offre de renouvellement, avec ou sans offre d’indemnité d’éviction (en ce dernier cas, il lui faut justifier d’un motif suffisamment grave et légitime le dispensant du paiement de l’indemnité d’éviction – cf. article L.145-17, alinéa 1 du Code de commerce).

– Le locataire peut demander son départ (perdant alors l’espoir d’une indemnité versée par le propriétaire) ou au contraire demander le renouvellement de son bail (le cas le plus fréquent bien sûr).

Ces notifications, congés, demandes sont des actes juridiques à part entière. Ils sont de la plus haute importance, tant il est difficile de dévier la trajectoire d’un train parti sur de mauvais rails. Le Code de commerce impose des formes et des délais différents pour un propriétaire ou pour un locataire, qu’un professionnel du Droit vous aidera à respecter.

Exemple pratique : Que se passe-t-il à l’échéance du bail de neuf ans, en l’absence de congé avec offre de renouvellement de la part du bailleur et de demande de renouvellement de la part du locataire ? Le bail commercial n’est pas tacitement reconduit. Il se prolonge, il s’étire, comme on étire un élastique. Le locataire n’est pas sans droit ni titre, puisque son bail se prolonge au-delà de son échéance contractuelle.

Donc est-ce un problème ? De prime abord, le locataire pourrait se rassurer : « Mon bailleur m’a oublié. Quelle aubaine, l’augmentation de mon loyer attendra… » Grave erreur. Une inertie du locataire pendant trois ans peut avoir de graves conséquences sur le niveau du loyer. D’ailleurs, certains bailleurs, subtilement conseillés par des cabinets d’Avocats rodés à cet exercice, font semblant d’oublier la date de renouvellement et proposent une simple révision du loyer, comptant bien que cela aura un effet soporifique sur le locataire.

Attention au réveil ! Pourquoi ? Parce qu’un bail de 9 ans (durée initiale) + 3 ans (prolongation) = 12 ans voit son loyer ne plus être protégé par le plafonnement à l’indice légal. On ne peut imaginer le nombre de commerçants de quartier, de prestataires de services et de grandes enseignes qui en paient les conséquences au prix fort. La loi PINEL n°2014-626 du 18 juin 2014 est certes venue lisser dans le temps les explosions de loyer à l’occasion des renouvellements de baux commerciaux, mais des augmentations de loyer de 10 % tous les ans représentent vite un gros problème.

Négocier

Une certitude : le loyer sera au centre des débats entre bailleur et locataire.

Une certitude, mais beaucoup de questions :

  • La variation du loyer peut-elle excéder celle de l’indice légal sur neuf ans ?
  • Mais au fait quel indice : l’ICC (indice du coût de la construction), l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) ?
  • Quels arguments juridiques le bailleur peut-il invoquer pour déplafonner le loyer et le fixer à la valeur locative ? Qu’est-ce que la « modification notable et positive des facteurs locaux de commercialité » qui provoque la majorité des déplafonnements de loyer au tribunal ?
  • Comment se calcule la valeur locative ?
  • Dans un même quartier, y a-t-il une différence de valeur locative entre une boutique ayant une grande façade sur rue et une autre tout en profondeur ?
  • Le loyer du local commercial voisin peut-il servir de référence ? ou l’annonce affichée dans la vitrine de l’agence immobilière du quartier ?
  • A-t-on le droit de convenir d’une augmentation de loyer graduée dans le temps ?
  • Quels critères pour déterminer l’opportunité de lancer une action judiciaire ?
  • La commission de conciliation a-t-elle un intérêt ?

Le loyer n’est pas tout. Il reste… tout le reste ! De plus en plus, le renouvellement de bail est une négociation juridique sur les charges et conditions du contrat locatif. Plusieurs facteurs l’expliquent. Depuis la conclusion du bail venant à échéance, des éléments intrinsèques ou extrinsèques du local loué ont pu connaître des évolutions :

  • Des travaux modifiant la désignation des lieux ;
  • Une activité supplémentaire du locataire ;
  • L’augmentation imprévisible de la taxe foncière dans certaines communes ;
  • L’extension jurisprudentielle du champ de l’obligation de délivrance à la charge du bailleur (à qui incombent les travaux d’accès des personnes à mobilité réduite ? l’installation d’un conduit d’évacuation des fumées grasses pour un restaurant ? d’isolants acoustiques pour une salle de billard ?)
  • La loi PINEL n°2014-626 du 18 juin 2014.

Un point d’arrêt sur cette loi, favorable aux locataires qui sortaient des difficultés de la crise financière de 2007-2009. Rédigée rapidement et sans consultation des praticiens, elle a été corrigée par des décrets successifs et parfois contradictoires. De fait, nombre d’Administrateurs de biens et Gérants d’immeubles demandent l’assistance de cabinets d’Avocats expérimentés pour adapter les clauses des baux commerciaux à la loi PINEL : vaste chantier, car là aussi cette adaptation se négocie avec son cocontractant.

Signer

Il reste à signer le bail, et ce n’est pas une simple formalité.

Trop de bailleurs profitent d’un accord sur le loyer pour modifier les charges et conditions générales. L’expérience témoigne de procédés douteux : « Signez ici, c’est le dernier formulaire, on ne peut rien changer », et de locataires devant payer des charges nouvelles, tels la taxe foncière, la cotisation d’assurance du bailleur, ou le coût du ravalement… Or un locataire a droit au renouvellement de son bail strictement aux mêmes clauses et conditions, sauf adaptations exigées par les lois intervenues depuis la conclusion du bail précédent, comme la loi PINEL citée plus haut.

Enfin la signature matérielle des baux commerciaux (dont les rédactions sont de plus en plus copieuses) et des pièces annexes obligatoires (dont la liste s’allonge au fil des lois) s’avère un exercice souvent fastidieux et chronophage. Cependant des solutions techniques modernes permettent aujourd’hui des signatures à distance.

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La consultation d’un cabinet d’Avocats permet donc de sécuriser la rédaction du renouvellement de bail commercial et de tranquilliser les parties signataires.

A ce sujet, le cabinet HD AVOCATS a renforcé son équipe pour se doter d’une solide expertise sur les baux commerciaux, notamment en matière de renouvellement à l’amiable ou au tribunal. Il a élaboré une grille listant le type de clauses impactées par la loi PINEL, et distinguant ce que cette loi impose aux parties (par exemple les grosses réparations à la charge du bailleur) et ce qui reste du domaine consensuel (par exemple la durée de la garantie du cédant à l’égard du bailleur). Et pour faciliter la vie des ses clients, le cabinet HD AVOCATS est doté d’un système éprouvé qui permet de recueillir les signatures à distance au moyen de liens cryptés et sécurisés. A savoir et à faire savoir.

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